证券时报记者 裴利瑞

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近期，楼市政策暖风频吹，沉寂多年的地产板块再被“点燃”，但仍然坚守地产板块的基金经理却已寥寥无几。

据Wind数据统计，截至2023年二季度末，全市场地产仓位超过20%的基金仅有21只，去掉行业指数基金和行业主题基金后，仅剩13只，多集中在永赢基金李永兴、工银瑞信陈小鹭、融通基金邹曦、景顺长城韩文强等不足10位基金经理旗下产品上。

作为地产板块的守望者，他们有的经历了长期的业绩低迷，有的顶着主流赛道的压力逆市加仓。究其原因，或是基于地产行业“剩者为王”的逻辑，或是基于经济复苏和政策优化的期许。

地产股几度浮沉

基金经理连连脱手

在市场的起起伏伏中，地产板块迎来送往了太多的基金经理，仅近两三年就已数不胜数。

2021年2月，高歌猛进了两年的白酒医药开始大幅杀跌，金融地产跃跃欲试。与此同时，董承非的一份关于“不关注白酒和新能源，不断加仓地产”的会议纪要迅速走红，带动地产板块强势走高。2021年2月25日，万科A步步走高强势涨停，保利发展也大涨8%。

随后，2021年3月初万科A创下了近5年高点，而时隔不久董承非便选择了“奔私”。在今年二季度的一场渠道路演上，董承非表示私募需要对杠杆较大的板块谨慎一些，因此没有地产方面的配置。

凭借煤炭股给力而摘得2022年主动权益基金冠军的黄海，曾经也是地产股的坚定拥护者。他从2016年年初就开始超配地产、基建板块，凭此平稳度过了当年的市场大跌，却也在后续多年陷于业绩低迷。在重仓地产长达5年后，2021年四季度，黄海的持仓结构开始大幅转向，逐渐从地产切换成煤炭，并凭借这一操作在2022年大放异彩。

2022年四季度，黄海进一步减持了地产股，将金地集团调出了前十大重仓股。截至2023年二季度末，黄海的前十大重仓股中再无地产股的踪迹。

逐渐远离地产板块的基金经理还有很多，东兴证券研报显示，基金重仓股中地产股的占比已经连续三个季度出现下滑，基金进一步低配地产行业。截至2023年二季度末，基金重仓股中地产股的持仓总市值为455.25亿元，当季环比增速为-13.98%；基金重仓股中地产股的持仓占比为1.48%，环比下降0.18个百分点。

板块行情多低迷

“守望者”所剩无几

在地产板块持续低迷、基金纷纷撤离的趋势下，仍然坚守其中的基金经理已寥寥无几。

据Wind数据统计，在去掉行业指数基金和行业主题基金后，全市场地产仓位超过20%的基金仅剩13只，多由永赢基金李永兴、工银瑞信陈小鹭、融通基金邹曦、景顺长城韩文强、天治基金李申等基金经理管理，这些基金经理可以说是为数不多的地产板块“守望者”。

例如，李永兴管理的永赢双利、永赢乾元三年定开、永赢惠添益等多只基金都重仓了地产板块。以永赢惠添益为例，截至二季度末，该基金重仓了招商蛇口、保利发展、金地集团等5只地产股，其中招商蛇口为第一大重仓股。此外，该基金还重仓了顾家家居、欧派家居等家居股，前十大重仓股中有7股出自地产产业链。

证券时报记者进一步梳理发现，李永兴于2018年初开始重仓地产板块，迄今已经有5年多的时间。在此期间，他仅在2021年上半年对地产板块进行了清仓，其余时间一直持有地产仓位。在众多地产股中，他最青睐的是保利发展，在2018年一季度至今的22个季度里，有13个季度都重仓了该股。

相较于李永兴，陈小鹭在地产板块上暴露的仓位更重，他管理的工银国家战略主题基金前十大重仓股全部为地产产业链个股。具体来看，该基金不仅重仓了招商蛇口、保利发展等地产股和顾家家居、索菲亚等家居股，而且还重仓了东方雨虹、坚朗五金等建材股。

不过，不同于李永兴长达5年的长情，陈小鹭是在2021年底才开始加仓地产板块的。他当时表示，“针对房地产行业快速下行的压力，我们觉得行业格局面临变化，相较而言更加稳健的龙头公司有望在未来一段时间获得更好的市场空间。”此后一年多的时间里，他管理的多只基金开始陆续重仓地产板块。

此外，曾经因为在朋友圈“怒怼”地产分析师出名的韩文强，其实也是地产股的“守望者”。他在2019年末接手景顺长城中国回报，随后便对重仓股大换血，万科A、保利发展、金地集团等进入重仓股名单。不过，此后多年该基金业绩因为重仓地产而持续低迷，韩文强因“怒怼”事件更是被推上风口浪尖。截至今年二季报，该基金重仓股中仍然有滨江集团、华发股份两只地产股，以及三棵树、东方雨虹等建材股。

找到坚强的理由

熬过难受的孤独

在A股结构牛市中，前有核心资产，后有新能源和AI（人工智能），投资地产板块无疑是备受孤独和煎熬的，是什么理由支撑着这些基金经理的坚守？

“市场错估了地产股估值”，是韩文强在2020年给出的理由。彼时，他认为地产龙头能在行业没有增长的时候还有15%左右的增速，对一个ROE（净资产收益率）20%、增速15%的公司只给1倍PB（市净率）是不合理的，几乎就是认为这个公司是强周期的，而当时是周期顶点未来必然大幅下滑，那么很多高估值的核心资产都会受到显著的影响。

从后视镜来看，韩文强成功预判了核心资产的估值调整，但也低估了经济下行、政策收紧对地产行业的超预期冲击。在2021年年报中，韩文强把看好地产的理由改成了“供给侧改革”，认为行业内卷结束后“剩者为王”，因此继续重仓龙头房企。

到了今年，韩文强对地产板块的坚守有了更坚定的逻辑支撑——“下注经济复苏”。在二季报中，韩文强认为，虽然经济复苏的形态很难是V形，但如果一定要等到明确的经济复苏，往往会犯精确的错误，错过最有弹性的行情。基于这样的判断，他把组合结构主要集中在一线改善房地产开放商、功能性具备更新需求的建材龙头，下注经济复苏，且选择的均是经济复苏前段的行业。

其实，韩文强看好地产的三大逻辑，基本上也是目前地产板块“守望者”坚守的理由，只是侧重点稍有不同。

例如，陈小鹭认为，地产板块的投资机会更多来自于行业格局的变化，“从中期的角度来看，我们认为行业格局的变化具有持续性，相比于前几轮周期，更加激进的高杠杆型民企扩张速度超过行业，本轮周期更多的是对硬着陆风险的应对，高杠杆激进型企业的扩张不会重现。相较而言，更加稳健的龙头公司有望在未来一段时间获得更好的市场空间，我们遵循资金、土地以及销售的维度去观测行业竞争格局的变化，继续维持对龙头房地产公司的配置。”

李申则更相信经济复苏重启和地产政策转向，“对房地产投资属性的压制，是本轮经济复苏重启后难以持续的重要原因。单纯作为大宗可选消费品，房地产行业很难在经济复苏的初期作为引领经济复苏的引擎，疲弱的销售数据可能对经济产生更加负面的冲击。我们看好三季度房地产政策进一步加码转向。”

供需两侧边际改善

终守得云开见月明

在众多投资逻辑中，政策的调整优化无疑是近期地产板块活跃的主要因素。近日，楼市刺激政策持续释放，地产板块反复活跃，地产板块的“守望者”终于守得云开见月明了吗？

汇丰晋信宏观及策略分析师沈超认为，在房地产市场供求关系发生重大变化背景下，房地产市场政策或将更多依据供求关系进行调整，以更好满足居民刚性和改善性住房需求为目标，住建部的座谈会也进一步印证了这一点。目前，各地地产调整优化政策陆续出台，投资者对房地产市场的悲观预期有望缓解。不过，他也指出，房地产行业后续高质量发展的基调不会改变，在板块上涨后，更需要精选风险较小且具备长期成长性的标的。

地产ETF（159707）基金经理蒋俊阳认为，当前房地产市场销售持续承压，但供需两侧均在边际改善。首先是需求侧，自2022年3月以来，多个城市开启房地产需求侧的宽松支持，低能级城市“四限”政策基本已应放尽放，预计未来高能级远郊区域的限购限售将逐步落地。其次是供给侧，已有多项措施落地，包括保交楼专项借款、“第二支箭”为民营房企债券发行提供增信支持、“第三支箭”支持涉房企业股权融资等。随着央行与国家金融监管总局发文“金融16条”延长期限，预计供给侧对行业的支持将加速落地，以时间换空间，化解行业风险。

展望未来，蒋俊阳认为，随着宏观经济逐步改善，刚性和改善性合理住房需求有序释放，以及促进房地产健康发展相关政策逐步显效，房地产市场有望逐步走稳。中长期看，具有央国企背景的房地产开发商和财务稳健的民营开发商，或将享受此轮行业供给侧改革带来的发展红利。